서울 오피스 공실률 6.5%로 상승…공급 늘어도 프라임 임대료는 올랐다

[산업일보]
서울 오피스 시장이 신규 공급 증가 영향으로 공실률은 상승했지만, 입지와 규모 경쟁력을 갖춘 대형 오피스를 중심으로 임대료와 투자 수요가 유지되는 선별적 흐름을 보였다. 도심권역(CBD)은 대규모 공급으로 공실이 늘었지만 대형 오피스 임대료는 올랐고, 강남권역(GBD)은 낮은 공실률을 유지했다.

12일 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면, 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.5%로 전 분기보다 0.4%포인트 상승했다. 서울에 총 11개 오피스, 연면적 약 9만9,000평이 새로 공급되면서 공실률이 4개 분기 만에 상승 전환했다.

공실률 상승은 신규 공급이 집중된 CBD가 이끌었다. 2분기 서울 신규 공급의 60% 이상인 약 6만1,642평이 CBD에 공급됐다. ‘G1서울’ 4만3,388평과 ‘르네스퀘어’ 1만2,587평 등이 새로 시장에 나오면서 CBD 공실률은 전 분기보다 2.4%포인트 오른 7.3%를 기록했다.

다만 공실 확대가 임대료 하락으로 바로 이어지지는 않았다. CBD 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기 대비 8.5% 상승해 권역 가운데 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 신규 공급 물량이 늘어났지만, 주요 입지의 대형 자산을 중심으로 임차 수요가 이어졌다는 분석이다.

GBD는 신규 공급 없이 낮은 공실률을 유지했다. 초대형 오피스 공실률은 0.3%, 대형 오피스 공실률은 2.2%로 집계됐다. 대형 기업이 교통 접근성, 업무 환경, 건물 관리 수준 등을 갖춘 프라임 오피스를 선호하는 ‘플라이트 투 퀄리티’ 흐름이 지속된 것으로 풀이된다.

투자시장에서는 거래 규모가 확대됐다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전 분기 3조5,000억원보다 약 1.7배 증가했다. 반면 평균 거래 평당가는 2,719만원으로 전 분기 대비 11.1% 하락했다.

알스퀘어는 평균 평당가 하락이 자산 가치 전반의 하락보다는 비(非)코어 자산 거래 비중 확대에 따른 결과라고 분석했다. 우량 자산 거래는 높은 가격대를 유지하는 반면, 상대적으로 입지나 물리적 조건이 떨어지는 자산 거래가 늘면서 전체 평균을 낮췄다는 설명이다.

여의도권역(YBD)에서는 거래 규모와 가격 측면에서 기록적인 거래가 나왔다. IFC 오피스동은 약 1조9,278억원에 거래돼 분기 최대 거래로 집계됐고, 하나증권 여의도사옥은 약 8,112억원, 평당 약 3,840만원에 거래되며 YBD 오피스 최고 평당가를 기록했다.

시장 흐름은 공급 증가만으로 임대료와 자산 가치가 일률적으로 움직이지 않는다는 점을 보여준다. 단기적으로는 CBD의 공급 물량 소화 여부가 공실률의 주요 변수로 작용하겠지만, 임차 수요와 투자 자금은 입지와 규모, 임대 안정성, 자산 개선 가능성 등을 갖춘 오피스에 집중되는 양상이다.