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오피스빌딩 투자수익률↓, 공실률↑, 임대료 보합

매장용빌딩 투자수익률↓, 공실률 보합, 임대료↑

오피스빌딩 투자수익률↓, 공실률↑, 임대료 보합


[산업일보]
전국 오피스빌딩에 대한 투자수익률은 떨어졌고 공실률은 높아졌다. 매장용빌딩 투자수익률 역시 투자수익률 감소, 공실률은 보합상태를 보였다.

국토교통부(장관 서승환)는 전국 상업용부동산에 대한 2014년 3분기 투자수익률, 공실률, 임대료, 임대가격지수 등 임대시장동향을 조사·발표하고 이 같이 밝혔다.

투자수익률
3분기 오피스빌딩 투자수익률은 1.20%로 2분기 대비 0.39%p 하락했고, 매장용빌딩은 1.22%로 2분기 대비 0.44%p 하락했다.

임대료 수입 등의 소득수익률은 오피스빌딩이 2분기 대비 0.24%p 하락한 1.02%, 매장용빌딩이 0.26%p 하락한 1.00%로 집계됐다.

매년 3분기에 부과되는 재산세 등 제세공과금으로 인한 영업경비증가의 영향으로 2분기 대비 상승폭 소폭 하락했다.

자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스빌딩이 2분기 대비 0.15%p 하락한 0.18%, 매장용빌딩이 2분기 대비 0.18%p 하락한 0.22%에 그쳤다.

저금리 기조에 따른 가격 상승 기대감으로 상업용부동산의 자산가치는 상승세를 이어가고 있으나, 실제 거래로 이어지는 비율이 상대적으로 낮아 2분기 대비 상승폭이 다소 떨어졌다.

3분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면 오피스빌딩의 경우, 서울(1.46%), 울산(1.41%), 부산(1.16%) 순으로 높았으며, 대전(0.42%)이 가장 낮았다.

서울은 한국전력 부지 매각에 따른 개발 기대감이 인근지역으로 확산되며 높았고 대전은 충남도청 이전 영향으로 오피스 임대수요 감소 및 공실 지속, 소득수익률이 악화돼 가장 낮은 투자수익률을 보였다.

강원은 기존 상권의 침체가 장기화 되면서 자산가치가 하락해 마이너스의 자본수익률을 기록했다.

매장용빌딩은 충북(1.64%), 울산(1.59%), 부산(1.44%) 순으로 높았으며, 대전(0.82%)이 가장 낮았다.

서울은 제2롯데월드 개장 영향으로 주변 상권이 활성화되면서 투자수익율이 상승했고 부산은 대연 혁신도시 인근 용도지역 상향조정의 영향으로 개발기대감이 형성되며 자산가치가 오르며 높은 투자수익률을 나타냈다.

인천은 아시안게임 개최로 구월상권 등의 경기장 주변 상권이 활발한 모습을 보이며 올랐다. 울산은 우정 혁신도시의 인구유입 영향에 의한 부동산 가격상승의 여파가 지속되며 높은 투자수익률을 보인것으로 조사됐다.

한편, 최근 1년간의 상업용부동산 투자수익률(오피스 5.90%, 매장용 6.04%)은 같은 기간(2013.10~2014.9)의 채권(국고채 2.77%, 회사채 3.19%), 금융상품(정기예금 2.54%, CD 2.61%) 보다 높았다.


공실률
3분기 공실률은 오피스빌딩 12.6%로 2분기 대비 0.4%p 상승한 반면, 매장용빌딩 10.5%로 보합세를 보였다.

대형 신축건물 공급 지속과 신규 임대수요 부진에 따라 오피스빌딩 공실률의 상승세가 지속되고 있다.

서울(강남대로, 천호)과 경기(평촌범계)는 신규 임대계약의 영향으로 공실이 다소 해소됐지만 대전(원도심)은 충남도청 이전에 따른 임대수요 부진이 지속되며 공실 증가 현상을 보였다. 인천(주안)은 지난 분기 선거관련 일시적 임대수요, 울산(신정동)은 임차인의 이탈 등의 영향으로 공실률 증가가 계속됐다.

매장용빌딩은 서울, 인천, 울산 등은 공실률이 감소한 반면, 대구, 대전 등은 증가하는 양상이 발생했다.

서울(6.8%)은 강남지역(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 청담 등)과 명동, 홍대 등의 꾸준한 임대수요를 바탕으로 2분기 대비 0.5%p 하락한 반면 대구, 대전 등 임대계약의 만료와 임차인 변경 등 일시적 요인으로 공실률이 커졌다.

임대료
3분기 임대료는 오피스빌딩이 1만4천800 원/㎡으로 보합, 매장용빌딩이 3만1천600 원/㎡으로 2분기 대비 0.2% 상승했다.

오피스빌딩은 대부분의 지역이 보합을 기록한 가운데 전남 지역만 소폭 하락한 것이다. 매장용빌딩은 서울, 울산, 경기 등은 상승한 반면, 인천, 전남 등은 하락했다.

서울은 제2롯데월드 개장 영향권인 잠실을 비롯해, 명동, 홍대합정 등 탄탄한 임대수요를 가진 지역을 중심으로 상승세다.

울산은 우정혁신도시 공공기관 및 신규아파트 증가로 인한 인구유입 영향으로 구도심내 상권이 활성화되며 임대료 소폭 상승했고 전남은 여수 엑스포, 순천만 축제 등으로 인근 지역에 비해 높게 형성돼 있던 임대료 수준이 조정과정을 거치면서 하락세를 면치못했다.

임대가격지수
3분기 임대가격지수는 오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 상승했다.

일부 경제지표의 회복세 전환 등 영향으로 오피스빌딩의임대가격지수는 2분기 대비 0.1% 올랐다.

소비가 다소 회복되는 가운데 대도시 중심의 임대수요 증가 영향으로 매장용빌딩의 임대가격지수는 2분기 대비 0.2% 상승했다.

임대가격지수를 지역별로 살펴보면, 오피스빌딩은 서울, 부산, 경기 등은 상승, 인천, 울산, 전북, 전남은 하락했으며, 그 외 지역은 보합을 기록했다.

서울은 강동세무서 이전 영향권인 천호상권, 입지조건이 양호한 광화문 및 도산대로 상권을 중심으로 임대료 상승이, 울산, 전남 등은 오피스 공급 증가 및 기존 건물의 공실 증가 영향으로 임대료가 다소 하락했다. 매장용빌딩은 서울, 부산, 대구, 울산 등은 상승한 반면, 인천, 충남, 전남 등은 하락했으며, 제주는 보합 상태다.

서울(강남대로, 홍대합정 등), 대구(범어, 죽전) 등 활성화된 기존 상권은 탄탄한 임대수요에 기반을 두고 상승세를 실현했다.

인천의 구월간석 상권의 유동인구 감소 영향으로 임대료가 떨어졌고 전남은 여수 엑스포, 순천만 축제 등의 후광효과 약화로 역시 하락했다.

한편 올해 3분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁해 실시했으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 250명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행했다.

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