서울 오피스 매매시장 한파 거래액 76% 급감

[산업일보]
서울 상업용 부동산 시장의 핵심인 오피스 매매 시장이 올해 첫 달부터 급격한 냉각기에 진입했다. 금리 불확실성과 경기 둔화 우려가 겹치며 1,000억 원 이상의 대형 계약이 자취를 감췄고, 거래 금액은 지난해 12월 대비 4분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 부동산플래닛이 분석한 올해 1월 서울시 오피스 매매시장 동향에 따르면 오피스 빌딩과 사무실 거래 지표는 일제히 하향 곡선을 그렸다.


올해 1월 서울 오피스 빌딩 매매 거래는 총 7건에 그쳐 지난해 12월 대비 12.5% 줄었다. 매매 거래 금액은 6,213억 원에서 1,486억 원으로 76.1% 폭락하며 시장 위축을 여실히 드러냈다. 매매가 1,000억 원을 넘어서는 대규모 계약은 단 한 건도 발생하지 않았다. 강남구 신사동 명화빌딩(612억 원)과 논현동 마루빌딩(365억 원)이 각각 1위와 2위를 기록하며 강남권 소규모 빌딩 중심의 거래만 간헐적으로 이어졌다.

권역별로는 중심업무지구(CBD)의 침체가 도드라졌다. 지난달 2건의 거래가 있었던 종로구와 중구 일대에서는 단 한 건의 매매도 성사되지 않았다. 강남권(GBD) 거래 금액은 977억 원으로 전월 대비 41.4% 감소했고, 기타 지역(ETC)은 344억 원으로 91.4% 급락했다. 영등포와 마포를 아우르는 여의도권(YBD)에서는 165억 원 규모의 거래 1건이 발생하며 영점 조준을 마쳤다. 집합 건물인 사무실 시장 역시 거래량 80건, 거래 금액 547억 원으로 전월 대비 각각 42.0%, 60.6% 하락하며 약세를 보였다.

실물 시장의 관망세와 달리 부동산 투자회사(REITs)를 통한 간접 투자 수요는 견조한 흐름을 유지하고 있다. 올해 1월 기준 리츠 자산 총액은 117조 7,400억 원을 기록했다. 부동산 유형별 리츠 자산 비중에서 오피스는 34.9%를 차지하며 주택(42.7%)과 함께 시장을 양분하는 모습이다. 리츠 내 오피스 자산 총액은 41조 1,400억 원으로 지난해 같은 달 대비 39.0% 급증해 우량 자산에 대한 기관 투자자의 선호 현상을 뒷받침했다.

매수 주체별로는 오피스 빌딩 거래 7건 가운데 4건을 법인이 사들였다. 반면 사무실 시장은 전체 80건 거래 중 43건의 매수자가 개인으로 확인돼 대조를 이뤘다. 자금력이 풍부한 법인은 대형 빌딩을 선점하고 개인은 소규모 사무실을 중심으로 실거주나 소액 투자에 나서는 양극화 현상이 뚜렷해졌다.

부동산플래닛 정수민 대표가 23일 발표한 서울 오피스 매매시장 보고서에 따르면 올해 1월 사용 승인을 받은 업무 시설 면적은 늘었으나 향후 공급을 가늠하는 건축 인허가 면적은 급감한 것으로 나타났다.

공급 지표는 현재와 미래가 극명하게 갈렸다. 지난달 사용 승인 허가를 받은 업무 시설 연면적은 12만 1,656㎡로 전월 대비 191.5% 늘어났다. 반면 향후 물량을 가늠하는 건축 인허가 연면적은 2만 4,121㎡에 그쳐 91.9% 폭감했다. 단기적인 물량 해소 후 장기적인 공급 부족 사태가 벌어질 수 있다는 신호로 풀이된다.

부동산플래닛 정수민 대표는 대형 거래 실종이 전체 거래 규모 축소로 이어졌다고 분석했다. 정 대표는 고금리 기조 유지와 매수자와 매도자 사이의 가격 간극이 시장 위축의 주된 원인이라고 설명했다. 다만 기관 투자자들이 리츠를 통해 오피스 자산을 확보하는 흐름은 지속될 전망이다. 시장 전문가들은 실물 경기 회복 속도와 금리 하향 시점에 따라 오피스 매매 시장의 회복 탄력성이 결정될 것으로 내다보고 있다.