오피스텔 초과공급 우려? 수익률 매력은 ‘여전’

상수ㆍ연남, 홍대 주변 상권 ‘인기’

기사입력 2016-02-12 10:02:03 가 - 가 +

[산업일보]
2015년 4분기는 총 83개(단지 수 기준, LH 단지 내 상가 및 민영 포함)의 상가가 분양을 시작했다. 비수기 여파로 공급이 주춤했던 전분기(56개 상가)와 비교하면 48% 늘었고 전년동기(77개 상가)와 비교했을 때도 8% 가량 많은 물량이 공급됐다.
부동산114에 따르면 지역별 공급 비중은 수도권이 59%, 지방이 41%를 차지했다. 수도권은 하남, 수원, 화성, 시흥을 중심으로 지방은 세종, 울산, 강원, 충남을 중심으로 상가 공급이 진행됐다. 유형별로는 아파트 단지 내 상가(LH 및 민영 포함)가 37개로 가장 많다. 하남, 부천, 양산 등에서 LH 단지 내 상가들이 공급되며 단지 내 상가 물량 증가에 영향을 줬다. 그 외 근린상가가 29개 상가, 기타상가 12개, 테마상가 3개, 복합상가 2개 순으로 분양을 진행했다.

2015년 4분기 공급된 상가(83개 상가)의 평균 분양가는 전분기(2천417만 원/3.3㎡)대비 3% 가량 하락한 2천357만 원/3.3㎡으로 집계됐다. 최근 위례, 마곡 등 분양가가 높은 지역 내 상가 분양이 주춤한 가운데 LH 단지 내 상가 영향으로 인해 분양가 수준이 하향 조정화됐다. 유형별 분양가격으로는 기타상가가 4천130만 원/3.3㎡으로 가장 높았다. 서울 서초동 대로변에 위치한 오피스텔 하층부 상가가 비교적 높은 가격에 분양에 나선 영향이다. 그 외 근린상가가 2천766만 원/3.3㎡, 복합상가가 2천843만 원/3.3㎡, 테마상가가 2천48만 원/3.3㎡ 순이고 지역별로는 수도권이 2천872만 원/3.3㎡, 지방이 1천642만 원/3.3㎡으로 집계됐다.

LH 단지 내 상가는 총 31개 단지(190개 점포)가 입찰에 나섰다. 이는 18개 단지(122개 점포)가 공급됐던 전년 동기보다도 많은 물량으로, 전분기(7개 단지, 33개 점포)에 예정됐던 LH 단지 내 상가 물량이 4분기로 밀리면서 물량 증가에 영향을 준 것으로 보여진다.

같은 해 4분기 공급된 LH 단지 내 상가 31개 단지(190개 점포)는 총 734억 원 가량에 낙찰됐다 이는 2009년 이후 가장 큰 낙찰총액이다. 3.3㎡당 낙찰금액은 2천577만 원으로 전분기대비 소폭 하락했지만 낙찰가율은 상승세를 이어갔다. 4분기 공급된 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 197.4%로 전분기(181.6%)보다 상승했고 최대 낙찰가율 또한 420.2%로 올해 가장 높은 것으로 집계 돼 LH 단지 내 상가의 높은 경쟁률을 보여줬다.

3.3㎡당 낙찰가격이 가장 높은 단지는 부천옥길 B2블록이다. 10개 점포가 공급됐고 3.3㎡당 평균 낙찰가격은 4천417만 원으로 4분기 공급된 LH 단지 내 상가 중 가장 높다. 1,304가구의 대규모 단지에 위치해 있고 맞은편에도 1천318가구 규모의 단지가 들어서 향후 부가 수요 창출 가능성이 엿보인다. 가장 높은 낙찰가율을 나타낸 점포는 화성동탄2 A66블록 101호다. 총 10억 7천79만 원에 낙찰됐으며 낙찰가율은 420%다. 총 1천500가구의 대규모 단지를 배후로 두고 있고 단지 내에 초등학교, 중학교가 들어서는 등 탄탄한 배후수요를 갖췄다.

미국 금리 인상 이후 국내금리도 조정을 보일 것으로 예상되며 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 시장환경을 예의주시할 필요가 있다. 상가 분양의 경우 대출을 이용해 레버리지효과를 얻으려는 투자자들이 많아 금리 인상에 따른 수익률 하락을 잘 살펴보아야 한다. 대외적인 여건도 변수다. 새해부터 위태로운 모습을 보이는 중국 경제와 달러화 강세로 인한 신흥국 자금 유출, 미국의 추가 금리 인상 등 전반적인 여건이 불확실하다.

특히 내수경제의 영향을 크게 받는 상가의 특성 상 2016년은 보수적인 관점에서의 접근이 필요하다. 만약 대내외적 전망이 더욱 불투명해진다면 내수 경제 위축이 점포의 매출 감소로 이어지며 상가시장 침체로 번질 수 있다. 또한 상가 분양 시장 과열에 대한 우려가 제기되고 있어 분양가 수준이 지나치게 높진 않은 지, 선 임대 조건이 믿을만한지 등을 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.

연남동, 상수동 등 임대료 상승 두드러져
2015년 4분기 서울 상권 임대료(2천93만 원/㎡)는 전분기대비 7.15% 상승했다. 연말 특수와 소비 진작 효과, 중국 국경절 연휴로 인해 관광객수요가 증가하며 서울 주요 상권이 활기를 띈 영향으로 분석된다. 특히 홍대 주변 상권의 임대료 상승이 두드러졌다. 경의선 숲길 연남동 구간(연트럴파크)으로 인기를 얻고 있는 연남동과 아날로그적인 감성을 지닌 상수동 등을 찾는 수요자들의 발길이 꾸준하다. 홍대 상권의 임대료 상승으로 비교적 저렴한 주변지역으로 임차수요가 확산된 영향도 더해졌다. 상권시장의 큰 이슈로 두산과 신세계의 면세점 사업권 획득이 있었다. 상권이 이미 조성돼 있던 지역에 면세점이 들어서며, 도심면세관광특구로의 변모가 기대된다.

■ 강남 및 도심권역
강남권역은 △신사 (2.0%) △강남역 (0.5%) ▽삼성역 (-0.5%) ▽압구정 (-4.2%)순으로 임대료 변동을 나타냈다. 신사동 가로수길 및 세로수길 상권은 중국 국경절 연휴로 인한 중국인 관광객 유입과 연말 특수에 따른 내국인 수요로 붐볐다. 데상트, 카파 등 스포츠 브랜드들이 진출해 인기를 얻기 시작했으며 한류 여파로 중국인관광객들이 선호하는 화장품, 선글라스 매장 등을 중심으로 매출이 증가하는 모양새다. 강남역 상권 역시 연말 특수 영향으로 활기를 보였으나 중국인 관광객 효과는 크지 않다. 대로변에 늘어서 있는 안테나샵과 대형 SPA브랜드 외 쇼핑 거리가 없어 관광객 유치에 힘이 실리지 못하고 있다. 강남권역 내 오피스이전으로 상주인구도 줄 것으로 예상돼 상권에 활기를 불어넣을 집객요인이 부족한 상황이다.
삼성역 일대는 큰 이슈 없이 한산한 분위기를 이어갔고 매물에도 비교적 여유가 있다. 압구정로데오 상권은 유동인구 감소로 인해 상권 분위기가 어둡다. 공실인 점포들도 눈에 띄지만 높은 임대료 수준으로 임차인을 찾기는 쉽지 않다. 이런 상황 속에 최근에는 상권 활성화를 위한 다양한 행사들이 개최되고 있어 올해 압구정로데오 상권이 반등할 수 있을지 귀추가 주목된다.
도심권역은 △광화문 (6.3%) △종로3가 (4.7%) △종각역 (0.2%) ▽종로5가 (-4.7%) 순으로 임대료가 변동했다. 세종문화회관 후면부와 교보생명 이면부를 중심으로 조성된 광화문 상권은 오피스 상주직원을 주 수요층으로 한다. 건물이 노후화돼 있고 상권 규모가 작아 빌딩 지하아케이드도 상권의 일부분으로 자리잡고 있다. 최근에는 종각, 광화문 일대 신규 오피스 입주로 상주 직원이 늘면서 상권 임대료 상승에 영향을 준 것으로 풀이된다. 종로3가는 낙원동 일대 5만 원/㎡대 매물이 출시되며 가격 상승을 유인했다. 종각역도 소폭이지만 임대료가 0.2% 상승했다. 출시된 매물의 임대료가 높아 임차인 구하기가 어려워도 여전히 높은 가격대를 유지하는 모양새다.

■ 신촌 및 영등포권역
신촌권역은 연남동 및 상수동, 합정역의 임대료가 강세였다. 연트럴파크 일대 소규모 점포들과 연남동 상권에 대한 입소문이 퍼지며 연남동 상권의 임대료가 전분기대비 12.6% 상승했다. 인근 공인중개사무소 관계자에 의하면 홍대입구역 3번 출구 일대의 유동인구가 많아지면서 일대 점포들의 임대료가 상승하지만 매물은 귀한 상황이다. 경의선 숲길이 상암동까지 연결(2017년 예정)된다면 앞으로 연남동 일대 임대료 및 상권 활기는 더욱 뛸 것으로 예상된다. 상수동이나 합정동 일대 점포 임대료도 9.3%, 6.2%씩 올랐다. 홍대 중심 상권의 높은 임대료에 임차 수요가 확산된 영향인 것으로 분석된다. 내국인 수요 및 중국인 관광객으로 붐비는 중심상권 대신 한적한 주택가 상권을 선호하는 수요 또한 늘고 있다. 홍대 상권 임대료는 상수동, 연남동 등으로 상권이 확장되면서 전분기대비 2.0% 가량 하락했다.
이화여대 상권도 최근 상권 활성화를 위한 노력을 이어가고 있다. 최근 이화여대가 이대 상권 일대 빈 점포를 임차해 창업 전진 기지를 조성한다고 발표하고 최근 저렴한 주택을 매입해 리모델링하려는 투자자들의 움직임도 감지되고 있다.
영등포권역 상권 월 임대료는 여의도역이 5.6%, 영등포시장역이 2.4% 상승했고 영등포역이 6.3% 하락했다. 여의도 상권은 한화갤러리아 면세점으로 인한 기대가 높다. 면세점 개장으로 외국인 관광객 밀집으로 유동인구가 늘면서 향후 상권이 활성화될 것으로 기대하는 분위기다. 지난 12월 30일 부분 개장해 비교적 한산했지만 관광객 유치 등 자리를 잡기까지는 시간이 필요할 것으로 예상된다.

■ 서울 기타권역
서울 기타권역은 청량리 상권 임대료가 11.0% 상승했다. 전농사거리 대로변과 전농동에 위치한 대규모 단지 내 상가의 매물이 ㎡당 5만 원 수준에서 출시된 영향이다. 한편 이태원 상권의 변화가 감지된다. 최근 우사단로에 특색 있는 점포들이 들어서면서 수요자들의 관심을 끌고 있다. 이 중 일부는 경리단길의 높은 임대료를 감당하지 못한 공방이나 작업실들이 우사단로 일대로 이동하는 형세다.

■ 분당 및 일산권역
분당 상권 임대료는 △판교(7.5%) △정자(4.3%) △야탑(2.0%) ▽서현(-2.0%) ▽미금(-5.9%) ▽수내(-12.6%) 순으로 변동했다. 판교는 알파리움 입주가 진행되고 삼성물산의 입주를 앞두고 있어 상권 활성화에 대한 기대가 크다. 인근 개업 공인중개사에 따르면 오피스 상주 인구 증가로 상가 운영에 관심 있는 수요자들의 문의가 증가했다. 하지만 한편으로는 현대백화점 입주로 인해 상권 내부의 분위기가 밝지만은 않다. 최근 중소기업중앙회 조사에 따르면 현대백화점 2015년 입점 후 인근 지역상권의 매출(3천283만 원>2천718만 원) 및 종사자수(3.6명>3.3명)가 감소한 것으로 나타났다. 또한 응답자의 절반 이상(62.3%)이 현대백화점 입점에 따른 상권 전망을 부정적으로 관측한 바 있다. 수내역 상권이 조용하다. 신해철 거리 조성 등 상권 활성화 조짐이 보이긴 했지만 다시 잠잠해졌다.
일산 주요 상권 임대료는 △마두(4.4%) △화정(0.4%) ▽정발산(-0.1 ▽백석(-3.7%) %) ▽주엽(-6.4%) ▽대화(-7.2%) 순으로 변동했다. 마두역 상권은 우수한 교통여건으로 유동인구가 꾸준하다. 고양지원, 사법연수원 등이 위치해 상주수요가 유지되며 상권 자체가 안정적인 편이다. 한편 대화는 백화점 인근에 위치한 복합쇼핑몰에서 저렴한 매물이 출시 중이다. 쇼핑몰 규모는 제법 크지만 집객요인이 없어 수요 유입이 쉽지 않은 모습이다.

뜨는 상권 뒤엔 ‘젠트리피케이션’그림자
신사동 가로수길, 경리단길, 연남동, 상수동 등이 서울에서 내로라하는 주요 상권으로 자리매김 했다면 그 이면에는 젠트리피케이션이 존재한다. 젠트리피케이션이란 기존 지역의 임대료가 오르자 원주민이 더 저렴한 지역으로 내몰리는 현상이다. 높은 임대료 때문에 청담동에서 밀려난 예술가들이 가로수길로 밀려났고 이태원의 임대료 상승이 경리단길 상권을 조성했다. 수요자 측면에서는 갈 곳이 생겼지만 정작 그 상권을 조성한 상인들의 경우 죽 쒀서 남 준 격이다. 애써 상권을 만들어 놓으니 턱 없이 높게 오른 임대료를 버티지 못하고 다른 지역으로 이동할 수 밖다. 지자체들도 젠트리피케이션의 심각성을 인지하는 모습이다. 서울시는 업종제한 등을 담은 젠트리피케이션 종합대책을 내놓았고 그에 앞서 성동구는 애초부터 과도한 임대료 상승을 차단하기 위해 전담부서를 마련하고 관련 조례를 제정했다. 젠트리피케이션은 서울만의 문제가 아니다. 대구, 부산 등 지방 상권에서도 젠트리피케이션으로 골머리를 앓고 있다. 사실 젠트리피케이션이 문제는 해당 상권 내에서 일어나는 이해관계자들의 이익싸움과 밀접하기에 지자체의 노력이나 대책만으로 해결하기에는 한계가 있다. 당장 눈앞의 이익보다는 지역의 문화 조성과 가치 창출도 고려하는 시민적 의식 변화가 전제돼야 할 것이다.


2002년 이후 최대, 분양가 고공행진
지난해 오피스텔 분양물량은 13년 만에 최대인 6만651가구다. 이처럼 공급이 크게 늘어났음에도 분양가는 3.3㎡ 당 784만 원(계약면적 기준)을 기록해 역대 최고치를 경신했다. 초과공급에 대한 우려감이 높아지는 가운데, 가격적인 매력은 상대적으로 낮아지면서 수익률 훼손에 대한 부정적인 인식이 확산되는 분위기다.

■ 물량 늘어나며 임차인 확보경쟁 치열?
공급이 크게 늘어난 만큼 임차인 확보를 위한 경쟁은 치열해질 전망이다. 하지만 지금과 같은 초 저금리 시대에는 오피스텔만큼 상대적으로 수익성 높은 자산을 찾는 것은 쉽지 않다. 예를 들어 아파트, 상가의 경우 평균 임대수익률이 연 3~4% 수준에 불과한 반면, 오피스텔은 연 평균 5% 이상이다. 또한 은행 예금 금리의 경우 연 2% 이하라는 점을 고려하면 기회비용이 상당하다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 저금리 시대가 장기화되고 있다. 현재 기준금리인 1.5%와 오피스텔 평균수익률 5.55% 사이의 편차(gap)는 과거 1.22%p(2008년 8월) 에서 4.05%p(2016년 1월) 수준으로 크게 벌어진 상황이다. 임차인 확보 경쟁이 치열한 환경이라도 오피스텔의 인기가 높을 수 밖에 없는 이유다.
오피스텔을 대체할 수 있는 수익형 부동산을 찾기 어렵다면 상대적으로 공실 우려감이 낮은 역세권이라든지 유동인구가 풍부한 대학가, 업무시설 밀집지, 대형 상업시설 인근 등으로 투자물건을 압축해야 한다.
특히 유동인구가 풍부한 곳에 신규 입주하는 단지들의 경우 임대 관리를 위한 수선비용이 적은 만큼, 관리가 쉽다는 장점이 있다. 작금의 저금리 시대에는 오피스텔에 대해 관심의 끈을 놓지 말아야 한다.

■ 공실 우려감 낮은 주요 입주단지 ‘주목’
2016년 전국 오피스텔 입주물량은 3만5천944실(2015년 3만7천622실)이 예정돼있다. 2015년과 비슷한 수준이며, 수도권에서는 서울 강서구 마곡지구 일대와 송파구 오피스텔 단지를 주목할 필요가 있다. 경기도는 광교신도시, 인천에서는 연수구 일대에 입지가 우수한 단지들이 입주한다. 지방 주요지역에서도 다양한 오피스텔이 입주할 예정이므로 지역 평균 임대수익률을 고려해 투자가치를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

△ 서울 ‘마곡역센트럴푸르지오시티’
서울 강서구 마곡동 812번지 일대에 위치한 ‘마곡역센트럴푸르지오시티’는 지하5층~지상14층 1개동, 전용면적 22㎡~39㎡ 총 510실로 구성되며 6월 입주 예정이다. 마곡도시개발구역 내에 위치하며 지하철 5호선 마곡역과 9호선 마곡나루역이 모두 근접한다. 마곡지구에는 향후 롯데와 LG, S-oil, 코오롱, 대우조선 등의 대기업이 입주할 예정이다. 단지 주변 직장인과 지하철 역을 중심으로 풍부한 유동인구가 유입될 가능성이 높다. 강서구 평균 임대수익률은 5.72% 수준이다.

△ 경기 ‘광교더샵레이크파크’
경기 수원시 영통구 하동 1019번지 일대에 위치한 ‘광교더샵레이크파크’는 지하3층~지상40층 2개동, 전용면적 48㎡~182㎡ 총 647실로 구성되며 10월 입주한다. 광교신도시에 위치하며 신분당선 광교중앙역과 도보 15분 거리에 위치한다. 차량 이용 시 용인-서울고속도로, 영동고속도로 진?출입이 편리하며, 광교신도시 내 주요 상업시설과 근접한다. 수원시 평균 임대수익률은 5.41% 수준이다.

△ 경기 ‘위례효성해링턴타워더퍼스트’
경기 하남시 학암동 22블록에 위치한 ‘위례효성해링턴타워더퍼스트’는 지하3층~지상20층 1개동, 전용면적 24㎡~60㎡ 총 1,116실로 구성되며 9월 입주가 예상된다. 위례신도시 중심권역에 위치해 상업시설이 근접하며, 차량 이용 시 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로 진?출입이 편리하다. 하남시 평균 임대수익률은 4.78% 수준이다.

△ 인천 ‘송도캠퍼스타운스카이’
인천 연수구 송도동 149번지 일대에 위치한 ‘송도캠퍼스타운스카이’는 지하4층~지상47층 2개동, 전용면적 27㎡~34㎡ 총 1,835실로 구성되며 3월 입주 예정이다. 인천1호선 캠퍼스타운역과 도보 2분 거리의 역세권이며, 송도국제도시 내의 주요 업무시설과 대학교, 상업시설 등이 근접해 임차수요가 풍부할 것으로 예상된다. 연수구 평균 임대수익률은 4.98% 수준이다.

△ 부산 ‘해운대투모로우’
부산 해운대구 좌동 1475-2번지 일대에 위치한 ‘해운대투모로우’는 지하6층~지상23층 1개동, 전용면적 22㎡~31㎡ 총 540실로 구성되며 9월 입주 예정이다. 부산2호선 장산역과 도보 2분 거리의 역세권이며, 단지 인근으로 백화점, 영화관, 병원, 마트 등이 근접하는 중심 상권이다. 해운대구 평균 임대수익률은 5.13% 수준이다.
이종수 기자 jslee0505@kidd.co.kr

부동산부 이종수 기자입니다. 지식산업센터, 공구유통상가, 공장, 토지 등 산업 부동산 분야의 알토란 같은 정보를 제공하겠습니다.

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